حيازة العقار بين حسن النية وسوء النية.. متى تبدأ المسؤولية؟

قد يبدو وضع اليد على العقار في ظاهره واقعة مادية بسيطة. إلا أن حيازة العقار قد تنشئ آثارًا قانونية مهمة، ويختلف نطاق هذه الآثار بحسب حالة الحائز ومدى علمه بحقيقة مركزه النظامي.

فليس كل من يضع يده على عقار في مركز قانوني واحد. إذ قد تكون حيازته قائمة على اعتقاد بمشروعية وضع يده، وقد تستمر الحيازة مع علمه بأن وضع يده يتعارض مع حق شخص آخر.

وتبرز هنا أهمية التمييز بين حسن النية وسوء النية في حيازة العقار. لأن هذا التمييز لا يتعلق بوصف الحائز فحسب، وإنما يمتد أثره إلى تحديد نطاق مسؤوليته وما يترتب على حيازته من آثار.

وقد نظم نظام المعاملات المدنية السعودي هذه المسألة، واضعًا معيارًا لحسن النية، ومبينًا الوقت الذي تزول فيه هذه الصفة. ثم رتب آثارًا مختلفة على مسؤولية الحائز بحسب حالته.

ومن هنا تبرز الإشكالية القانونية الآتية: ما أثر حسن النية وسوء النية في تحديد المركز النظامي لحائز العقار ومسؤوليته تجاه صاحب الحق؟

أولًا: معيار حسن النية وسوء النية في حيازة العقار

يقوم التمييز بين حسن النية وسوء النية على عنصر العلم. فالحائز حسن النية هو من يجهل أنه يعتدي على حق الغير، ما لم يكن هذا الجهل ناشئًا عن خطأ جسيم.

وقد قررت المادة (675) من نظام المعاملات المدنية أن حسن النية يُفترض في الحائز ما لم يقم الدليل على خلاف ذلك. كما حددت وقت زوال هذه الصفة بعلم الحائز بعيوب سند حيازته، أو بإعلامه بها في صحيفة الدعوى.

ويُستفاد من هذا النص أن المنظم السعودي لم يجعل حسن النية قائمًا على مجرد ادعاء الحائز. بل ربطه بحالة العلم، مع تقرير قرينة نظامية لمصلحته إلى أن يثبت خلافها.

وتظهر أهمية هذا الحكم في الحالات التي تبدأ فيها الحيازة بناءً على سند يعتقد الحائز صحته، ثم يتبين لاحقًا وجود عيب يؤثر في مركزه النظامي.

ومن ثم، فإن تحديد وقت العلم يمثل مسألة جوهرية في المنازعات العقارية. إذ ينبغي التمييز بين الآثار التي نشأت خلال فترة حسن النية وتلك التي نشأت بعد زوال هذه الصفة.

ثانيًا: متى يفقد حائز العقار صفة حسن النية؟

لا يشترط أن يظل الحائز حسن النية أو سيئ النية طوال مدة الحيازة. فقد تبدأ الحيازة بحسن نية، ثم تطرأ ظروف تؤدي إلى زوال هذه الصفة.

وقد حددت المادة (675) من نظام المعاملات المدنية وقت زوال حسن النية من حين علم الحائز بعيوب سند حيازته، أو بإعلامه بها في صحيفة الدعوى.

ومن الناحية العملية، قد يستند شخص في حيازته لعقار إلى مستند يعتقد صحته. ثم تظهر أثناء الحيازة مستندات أو وقائع تكشف وجود عيب في السند الذي يعتمد عليه.

وفي مثل هذه الحالة، لا يكفي النظر إلى الظروف التي بدأت فيها الحيازة. بل ينبغي بحث طبيعة العيب، ومدى علم الحائز به، والتاريخ الذي تحقق فيه هذا العلم.

كما أن مجرد وجود مطالبة من الغير لا يعني بالضرورة ثبوت سوء نية الحائز. إذ يجب التمييز بين الادعاء بوجود حق وبين تحقق العلم بعيوب سند الحيازة وفقًا للمعيار الذي قرره النظام.

وبذلك، فإن انتقال الحائز من حسن النية إلى سوء النية قد يؤثر في تحديد نطاق مسؤوليته عن العقار والآثار الناشئة عن حيازته.

ثالثًا: مسؤولية الحائز حسن النية عن العقار

تظهر أهمية حسن النية عند تحديد مسؤولية حائز العقار عما قد يصيبه من هلاك أو تلف أثناء فترة الحيازة.

وقد قررت المادة (678) من نظام المعاملات المدنية أن الحائز حسن النية لا يلتزم بالتعويض عما يصيب الشيء بسبب انتفاعه به انتفاع الملاك، ولا يكون مسؤولًا عن الهلاك أو التلف إلا بقدر ما عاد عليه من نفع ترتب على ذلك الهلاك أو التلف.

ويكشف هذا الحكم عن مراعاة المنظم لحالة الحائز الذي يباشر حيازته دون علم باعتدائه على حق الغير. فلا تمتد مسؤوليته إلى كل ضرر يلحق بالعقار لمجرد كونه حائزًا له.

ولا يعني ذلك أن حسن النية يمنح الحائز إعفاءً مطلقًا من المسؤولية. وإنما يحدد النظام نطاق مسؤوليته وفقًا لطبيعة الضرر والأحكام المقررة لحالته.

ولهذا ينبغي عند بحث النزاع الوقوف على سبب الهلاك أو التلف، وطبيعة الانتفاع بالعقار، ومدى تحقق حسن النية وقت وقوع الضرر.

رابعًا: تشديد مسؤولية الحائز سيئ النية

يختلف المركز النظامي للحائز سيئ النية عن الحائز حسن النية، لثبوت علمه بعيوب سند حيازته وفقًا للأحكام النظامية.

وقد قررت المادة (678) من نظام المعاملات المدنية مسؤولية الحائز سيئ النية عن هلاك الشيء أو تلفه. ولو كان ذلك بسبب لا يد له فيه، إلا إذا أثبت أن الشيء كان سيهلك أو يتلف ولو كان تحت يد مالكه.

ويتضح من ذلك أن المنظم شدد نطاق مسؤولية الحائز سيئ النية، فلا يشترط في جميع الحالات أن يكون الهلاك أو التلف ناشئًا عن فعله المباشر حتى تترتب مسؤوليته.

ومع ذلك، أتاح النظام للحائز دفع هذه المسؤولية إذا أثبت تحقق الحالة الاستثنائية التي نصت عليها المادة.

وتبرز أهمية هذا الحكم في المنازعات المتعلقة بتلف العقار أو هلاكه أثناء فترة الحيازة، إذ قد يكون تحديد حالة الحائز وقت وقوع الضرر مؤثرًا في تحديد نطاق المسؤولية.

فإذا وقع الضرر أثناء فترة حسن النية، فإن الحكم النظامي يختلف عما إذا وقع بعد ثبوت سوء النية.

خامسًا: أثر حسن النية وسوء النية في الثمار العقارية

لا يقتصر أثر حسن النية وسوء النية على المسؤولية عن هلاك العقار أو تلفه، بل يمتد إلى الثمار العقارية والمنافع الناشئة عن الحيازة.

فقد قررت المادة (676) من نظام المعاملات المدنية أن الحائز حسن النية يملك الثمار التي قبضها مدة حيازته بنية تملكها.

أما الحائز سيئ النية، فيكون مسؤولًا عن الثمار التي قبضها والتي قصّر في قبضها. وذلك من الوقت الذي أصبح فيه سيئ النية، مع احتفاظه بحقه في استرداد ما أنفقه في إنتاج تلك الثمار.

كما حدد النظام وقت قبض الثمار، فالثمار الطبيعية أو المستحدثة تُعد مقبوضة يوم فصلها. بينما تُعد الثمار المدنية مقبوضة يومًا فيومًا، ويعامل الحصول على المنفعة معاملة قبض الثمار المدنية.

وتبرز أهمية هذه الأحكام في العقارات التي تحقق عوائد أو منافع خلال فترة الحيازة. إذ قد يثور النزاع حول أحقية الحائز في الاحتفاظ بتلك العوائد، أو مسؤوليته عن ردها وفقًا لحالته ووقت تحقق سوء النية.

سادسًا: أثر الحيازة في نفقات العقار

إلى جانب الثمار والمسؤولية عن التلف، نظم نظام المعاملات المدنية الأحكام المتعلقة بالنفقات التي يتحملها الحائز على العقار.

فقد قررت المادة (677) التزام المالك الذي يرد إليه الشيء بأداء جميع النفقات الضرورية التي أنفقها الحائز، بينما تخضع النفقات النافعة للأحكام التي أحال إليها النظام في المادتين (651) و(652).

أما النفقات الكمالية، فلا يلتزم المالك بأدائها. ويجوز للحائز إزالة ما أقامه بهذه النفقات مع إعادة الشيء إلى حالته الأولى. كما يجوز للمالك استبقاؤها مقابل قيمتها مستحقة الإزالة.

ويبين هذا التنظيم أن الآثار المالية للحيازة لا تنحصر في وصف الحائز بحسن النية أو سوئها. بل تمتد إلى طبيعة النفقات وما إذا كانت ضرورية أو نافعة أو كمالية.

ومن ثم، فإن الفصل في المنازعات المتعلقة بنفقات العقار يتطلب تحديد نوع النفقة ومدى انطباق الأحكام النظامية الخاصة بها.

سابعًا: أهمية إثبات وقت العلم في المنازعات العقارية

يمثل إثبات وقت علم الحائز بعيوب سند حيازته عنصرًا مهمًا عند تحديد الآثار النظامية الناشئة عن الحيازة.

وقد تبدأ حيازة العقار في ظروف يعتقد فيها الشخص مشروعية وضع يده عليه. ثم تتغير هذه الظروف نتيجة ظهور مستندات أو وقائع مؤثرة في سلامة السند.

ولهذا فإن توثيق أساس الحيازة، والاحتفاظ بالمستندات والمراسلات والإشعارات المتعلقة بالعقار، قد يساعد في تحديد وقت العلم وطبيعة المركز النظامي للحائز.

ولا تقتصر أهمية ذلك على تحديد المسؤولية عن التلف أو الهلاك، بل تمتد إلى بحث الثمار والمنافع الناشئة عن العقار خلال فترات الحيازة المختلفة.

وبذلك، فإن تحديد وقت زوال حسن النية لا يعد مسألة شكلية، وإنما قد يكون عنصرًا مؤثرًا في تقدير الالتزامات المالية والآثار النظامية المترتبة على الحيازة.

ثامنًا: القيمة النظامية للتمييز بين حسن النية وسوء النية

يحقق التمييز بين حسن النية وسوء النية توازنًا بين مراعاة الحالة التي بدأت فيها الحيازة وحماية الحقوق الثابتة للغير.

فالمقصود ليس حماية الحيازة بمعزل عن الحق، ولا تحميل الحائز المسؤولية لمجرد وضع يده على العقار. وإنما تحديد الآثار القانونية للحيازة وفقًا للأحكام التي قررها النظام.

ولهذا، فإن عنصر العلم لا ينفصل عن طبيعة سند الحيازة والوقائع التي صاحبتها، كما أن تحديد حالة الحائز يساعد على التمييز بين ما يترتب عليه من مسؤوليات وما قد يثبت له من حقوق.

ومن هنا، فإن دراسة حسن النية وسوء النية في الحيازة العقارية تمثل جانبًا مهمًا من جوانب فهم المسؤولية المدنية والمنازعات المتعلقة بالحقوق العقارية.

الخاتمة

يتضح مما سبق أن حسن النية وسوء النية يؤديان دورًا مهمًا في تحديد المركز النظامي للحائز والآثار المترتبة على حيازته للعقار.

فقد جعل نظام المعاملات المدنية حسن النية هو الأصل، وحدد معيارًا لزوال هذه الصفة، كما رتب أحكامًا مختلفة على مسؤولية الحائز بحسب حالته.

ولم يقتصر هذا التنظيم على الهلاك والتلف، بل شمل الثمار والمنافع والنفقات المرتبطة بالحيازة، بما يبرز الأهمية العملية لتحديد طبيعة الحيازة والوقائع المؤثرة فيها.

ويؤكد ذلك أن معرفة وقت تحول الحائز من حسن النية إلى سوء النية ليست مسألة شكلية، بل قد تكون مؤثرة في تحديد المسؤولية والالتزامات الناشئة عن الحيازة.

ومن ثم، فإن التحقق من سلامة سند الحيازة، وتوثيق الوقائع، وتحديد وقت العلم بعيوب السند، من المسائل التي تستحق عناية خاصة عند معالجة المنازعات العقارية.

المراجع

نظام المعاملات المدنية السعودي، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/191) وتاريخ 29/11/1444هـ، المواد (675)، (676)، (677)، (678).

بقلم الأستاذة / هيا الحقباني